​調査のタイミングは?

Recommended building inspection timing

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オーナー・管理組合​・管理会社

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マンション/アパート

Apartment house/Large apartment

築後1~2年目のアフターサービス前

 ご入居後1~2年目頃は、管理組合、理事会の活動が活発では無く、何をして良いのか分からず、管理会社の言いなり状態ではないでしょうか。その為、ようやく落ち着いたご自宅専有部の指摘が精一杯で、共用部には考えも及ばず、指摘すべき理事会にも知識のある役員が居ないなどで、共用部はほったらかしとなってしまいがちです。無償修繕の要求ができるアフターサービス対応期間中のチェックが良いでしょう。

 

築後5~6年目頃

 この頃になりますと、施工不良部や日頃の軽微な地震によるもの、不適切な使用による故障、不具合などが露見され始め、小規模修繕、部分補修などのお手入れが必要になってきます。しかし、管理会社の検査指摘は緊急性や優先順位として不適切である事が多く、無駄な小修繕の提案を挙げ、それが知識のない理事会にて可決されてしまい管理会社への利益となっています。無駄な修繕を防ぎ、必要な修繕に大事な積立金を使用する為にプロのチェックをお勧めいたします。勿論、軽微な内の修繕が費用的にも安価であることは言うまでもありません。

 

10~12年目頃/大規模修繕工事前

 この頃には全体的に不具合が出てきます。使用されている建材の寿命が来ていますので、一見問題がない様に見えても、大規模修繕工事は行う必要があります。これもまた管理会社任せでは、主導権を握られてしまい、不要な工事や高額な契約をする事になってしまいます。チェックを行う事で、劣化状況の把握ができ、必要な工事の見極め、実数清算項目の概算把握(詳細には赤外線サーモグラフィ調査が必要です。)により、適切な工事内容、価格での大規模修繕工事の準備に重要な礎となるでしょう。

 

Investment buildings/Office buildings

投資物件/オフィスビル

ご購入前

 ご購入にあたり物件の状態調査して、修繕の程度や時期、費用をある程度把握をしなくては、インカムゲインの算出計画に大きな狂いが生じてしまい、投資計画がとん挫する事にもなりかねません。

 

所有中

 当初計画のインカムゲイン安定化には、満室稼働している事が重要です。内装などのグレードアップは勿論ですが、その前に建物の基本的機能を維持する事は必須条件です。万が一にも漏水事故や外壁崩落による人身事故でも起きれば、多大な損害賠償責任を負う事となってしまいます。適切な維持管理こそがオーナー様にとっても、入居者様にとっても最善であり、建物チェックによるリスク回避は非常に重要な要素となります。

 

ご売却前

ご売却に際し、物件の状態チェックをし結果を添付する事は、決してマイナス要因ではありません。問題の無い部位、修繕を要する部位がはっきりしている事は、多少の不具合であれば買主様はご納得の上、ご購入される事でしょう。キャピタルゲインを最大に、そして適正にする為には建物チェックによる客観的評価が重要なツールと言えます。

​建屋/事務所棟

Buildings and office building

随時

 通常、生産ラインの稼働は止められず、退去も難しい特徴を持つ為、雨漏りなどによって内部生産品、保存物、研究精密機器などに影響のある事象は、大変な損害をもたらします。生産ラインの停止やデータの消失、高額機器の故障はもちろんのこと、大切な従業員をはじめとした直接的関係者に災害が及ぶことになります。大きな損害にならぬ様、不具合が露見する前に適宜チェックを行うのが良いでしょう。概ね、稼働を止められない事から、部分修繕による最小限の対応しか行っていない古い建屋などが多い為、年に1度など定期的、定性的な調査がお勧めです。

 また、工事にあたって、必ずしも企業内の営繕担当者の方が工事に精通している訳ではないことでしょう。むだに高額な工事を発注してしまう前に、必要な工事や時期を理解しておくことは、取引業者の選定の面でも大事な事です。

 

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